神奈川県住まいの30代前半、既婚男性です。
本業はIT会社でSEをやりつつ、余ったお金で資産運用をやっています。
一攫千金というより、勉強したり人と一緒に学んだりしながら面白おかしくやっていきたいと思っています。

一棟物購入に向けて:リアルキャッシュフローゲームその2

  1.区分マンション→2.賃貸併用住宅→3.一棟物と買い進めたい、と以前書きましたが、何とか3.に一歩近づく目途が経ってきました。まだまだ不確定要素も多いので安心はできませんが。。

  無事にフルローンが下りれば諸費用(*1)のみの自己負担で済みそうですが、これが丁度先日売却した物件の取得価格と同じくらいになる見込み。要はその分の現金の運用先を変えた形になります。大きく違うのは下記の3点。
  1. 前の物件は現金購入でしたが、今回はローンを活用しての購入。いわゆるレバレッジ(*2)です。以前はなかったローン返済などのリスクも背負いますが、ちゃんと人が入れば、手残りは以前の数倍になる見込みです。
  2. 前の物件は自分と同い年くらいの中古物件でしたが、今回は土地からの新築になります。当然中古に比べて割高ですが、修繕の懸念が数年はないであろう事、ローンの返済期間が長く引ける事、等、資金面で色々メリットがあります。
  3. 前の物件はオーナーチェンジで、売却までずっと同じ人が住み続けたので、客付けをついぞせずじまいでした。今回は新築という事で、管理会社と協力しながら客付けをする必要があります。苦労は予想されますが工夫の余地もありそうですし、その分学ぶ事も多そうです。
  前の物件でも問題なく家賃収入が入ってきて、利回り的にも不満はなかったのですが、それを敢えて手放してでも次の物件を購入しよう、と思い立ったのは色々理由があります。
  1. 区分1戸では手残りが少ない→レバレッジをかけてより資産運用の規模・手残りを大きくしたい。
  2. 楽なのは勉強にならない事の裏返し→現状維持を脱したい(*3)
  3. 修繕リスクの小さい資産を確保したい。
  特に修繕は、ある程度長く持つなら考えておく必要があります。今回私が買おうとしているのは新築物件ですが、もし中古物件を買うなら修繕のリスクも考慮が必要です。
  区分マンションなら、前のオーナーや他の部屋の持ち主が積み立ててきた修繕積立金をそのまま引き継げます(*4)が、一棟物ではそのような事はできません。そして中古の一棟物の売却理由で多いのが、「そろそろ大規模修繕が必要な程度にぼろくなってきたから、大きな出費を出す前に現金化しよう」という物。勿論、表向きは「資産整理」等とお茶を濁すでしょうが、正直トランプのババ抜きと変わりありません。下手にぼろい物件を買おうものなら、実質的に修繕積立金がマイナスの状態で物件を引き継ぐことになってしまいます。

  「新築の」「一棟物を」等、初めて尽くしで色々と不安も大きいですが、うまく行くも行かないも自分の努力と工夫次第と思い、頑張っていきたいと思います。

  とりあえず明日は不動産経営関連のセミナーやキャッシュフローゲームがあるので、そこで勉強するところから…。


  (*1)…仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料など。他にもあるが特にこの4個が大きい。物件価格の5~10%くらいの場合が多く、フルローンでも諸費用は自己資金で負担する必要がある。というか諸費用分の自己資金すら用意できていない状態で不動産を買うのは危険。

  (*2)…てこの事。非力な人でもてこを使えば大きな石を動かせるのと同様、銀行ローンを借りることで、自己資金より大きな金額を運用し、同じ利回りでもより大きな手残りを得ることができる。よくわからない人はキャッシュフローゲームで銀行ローンを借りてみて下さい

  (*3)…現状維持は楽ではあるが、経験値も積めないので自分が取れる選択肢も広がらない。結果、環境の変化に対応できなくなる。不動産経営に限った話でもないけれど。

  (*4)…勿論、自分の資産ではないので、勝手に使ってはいけない。管理組合に入って大規模修繕を提案し、堂々と自分の物件の資産価値を上げるのに使うのが良いかと。

お祈りに理由など要らぬ

小職「○○株式会社でございます」
??「はじめまして 御社にお勤めの方に 税金が戻ってくるスキームを…」
小職「業務と関係ないお話はお断りします」ガチャ

  オフィスで仕事をしていると、たまにこういう勧誘電話がかかってきて、考え事をしている時にいい感じに邪魔気分転換させてくれやがります。典型的な内容は大体こんな感じ。
  1. 新築ワンルームマンションを買って
  2. 家賃収入以上に経費(ローン金利+管理費・修繕積立金+減価償却+固都税その他)を積んで
  3. 損益通算しよう!
  …おどれ所得税分の小遣いやるから目の前のプロジェクトの雑用手伝え、と言いたいところですが、断る時は「だが断るッ!」の意思表示だけで電話を切るに限ります。理由の表明は不要です。相手はこちらが断るときのあらゆる理由付けを想定して、それに対応する返しを用意しているので、それに付き合わされる時間が勿体ないです。

  ちなみに、会社の各席の電話に順番にかかってくるため、会社でも問題視しているようで、たまに注意喚起をされることがありますが、不思議と「不動産経営は副業禁止令に抵触するからやってはいけません」と言われたことは一度もありません。まだまだ副業を完全解禁には至らない会社が多い中でも、不動産経営は問題視される可能性は低い、とよく言われますが、会社的にも副業とは思ってないのかもしれません。だからと言って堂々と会社内で不動産経営の話をする気は更々ありませんし、収益が出るならまだしも、節税目的の不動産経営をやるつもりもないですが。

  それでもしつこい粘り強い営業マンとかは日を置いてまたかけてくることがたまにあります。特に相手側にこちらの名前を憶えられたりしていると、たまにしつこい人もいたりします。あいつらいっぺん買付キャンセル(*1)でも出したろか…。



(*1)…一般的に不動産を購入する際、「買付申込書」という文書に物件情報と希望価格を書き、提出する。複数の買い手がいる場合、最初にこの買付申込書を出した人が最優先で売り手と交渉可能。法的拘束力はないので、これを出してキャンセルしても違約金とかが発生するわけではない…が、業者にとっては大迷惑なので信頼関係は損なわれる。
  

法律を守るやつはバカ!?

  契約書の細かい文言に悩まされて残業がかさんでしまいました。例えば接続詞一つとっても、「及び」と「並びに」で意味が違ったり(*1)と、二郎がラーメンではないのと同様、契約書も日本語ではなく契約書語と思った方が良いのかもしれません。意図するのは「曖昧さの排除」なので、いっそ数式やプログラミングと同じものだと考えれば、SEとしては却ってわかりやすいのかもですが。なまじ日本語に見えるせいでどうしてもわかりにくく見えてしまいます。

  ただ、言うまでもなく契約書を読んで理解するのは重要です。というか契約書を理解せずに物事を進めるのは大変危険です。
  契約書の条文には自分と相手方の義務と権利を書きます。自分の義務を読み飛ばすと、そこに何が書いてあっても後から文句は言えず、本来なら不要だった面倒な作業をやらされたりする羽目になります。逆に自分の権利をきちんと書かないと、本来ならやってもらえることをやってもらえなかったり、等の不利益を被ります。
  契約書に書かれていない事項は、法律(民法)に従います…が、逆に法律に反しなければ何をしようと自由ですし、逆に契約書に書かれた条文は、明らかな法律違反でもない限り、民法より優先されます。そして法律は必ずしも自分にとって有利な事を規定してくれてるとは限りません。
  なので契約書は自分の権利を最大化し、自分の義務を最小化する方向で作るのが大原則。これを極論したのが表題のセリフになります(*2)。逆に自分にとって受け入れ難い条文が入っていて、なおかつそれを外せない契約は結ぶべきではありません。

  契約書が大事なのは仕事のみにあらず、私生活や資産運用も同様です。むしろ「仕事で契約とか扱わないから自分には関係ないなー」なんて思ってると危険です。
  よく問題になるのは保険の支払い条件とかでしょうか。がん保険だと聞いて入ったのに、実は保険金が下りるのはがんの中でも一部の重い物だけだった、とか。5,000万円の終身生命保険に入っていたと思っていたのに、実は61歳以降は100万円しか保証されない契約だった、とか。尤も、保険の約款は個人ごとに変えられないので、自分の方から自分に合った保険を探さないといけませんが。今から入る保険に気を付けるのは勿論、加入済みの保険も内容を把握していなければ、一度見直した方が良いと思います。

  資産運用と言えば、不動産経営でも契約書には注意が必要です。不動産を売買する際、当然契約書を締結しますが、こちらは先述の保険の約款と違い、売り主と買主で交渉して条文を自由に変えられます。だからこそよく読まないと、しれっとこちら側に不利な条文が入れられたりします。
  かくいう私も、先日マンションを売った時、先方から提示された契約書案の中に、登記関係で「必須ではないが手間と金のかかる手続き」を売り主負担で実施する、という条文があったのを見逃しかけ、危うく数万円の余計な負担を負わされるところでした。幸い、この時は契約書を見てもらった第三者の助言で事なきを得ましたが。自分で知識を付けるのも大事ですが、もっと詳しい人に相談するのも大事だなあ、と思った次第でした。



(*1)…「及び」は小さい単位のグループ分け、「並びに」はより大きな単位のグループ分けに使用する。
 例)「ニンジン及びジャガイモ及び玉ねぎ並びに牛肉及びウィンナー並びに白米及び雑穀米並びにカレールウ」
…なぜ契約書の話なのにカレーの材料かって?だって契約書に書かれてないからって勝手に蛙の尾頭付きとか入れられても困るじゃないですか。

(*2)…ちなみにこのセリフは、昔某法律家から民泊のセミナーを受けた時に聞いた物。決してエフタークの個人的見解ではありませんだからって否定もしないがな!
プロフィール

エフターク

ギャラリー
  • メルカリの値引き交渉は時間の無駄
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題
  • 入籍1周年の旅行の宿題