小職「○○株式会社でございます」
？？「はじめまして　御社にお勤めの方に　税金が戻ってくるスキームを…」
小職「業務と関係ないお話はお断りします」ガチャ

　　オフィスで仕事をしていると、たまにこういう勧誘電話がかかってきて、考え事をしている時にいい感じに邪魔気分転換させてくれやがります。典型的な内容は大体こんな感じ。

1. 新築ワンルームマンションを買って
2. 家賃収入以上に経費（ローン金利＋管理費・修繕積立金＋減価償却＋固都税その他)を積んで
3. 損益通算しよう！

　　…おどれ所得税分の小遣いやるから目の前のプロジェクトの雑用手伝え、と言いたいところですが、断る時は「だが断るッ！」の意思表示だけで電話を切るに限ります。理由の表明は不要です。相手はこちらが断るときのあらゆる理由付けを想定して、それに対応する返しを用意しているので、それに付き合わされる時間が勿体ないです。

　　ちなみに、会社の各席の電話に順番にかかってくるため、会社でも問題視しているようで、たまに注意喚起をされることがありますが、不思議と「不動産経営は副業禁止令に抵触するからやってはいけません」と言われたことは一度もありません。まだまだ副業を完全解禁には至らない会社が多い中でも、不動産経営は問題視される可能性は低い、とよく言われますが、会社的にも副業とは思ってないのかもしれません。だからと言って堂々と会社内で不動産経営の話をする気は更々ありませんし、収益が出るならまだしも、節税目的の不動産経営をやるつもりもないですが。

　　それでもしつこい粘り強い営業マンとかは日を置いてまたかけてくることがたまにあります。特に相手側にこちらの名前を憶えられたりしていると、たまにしつこい人もいたりします。あいつらいっぺん買付キャンセル(*1)でも出したろか…。



(*1)…一般的に不動産を購入する際、「買付申込書」という文書に物件情報と希望価格を書き、提出する。複数の買い手がいる場合、最初にこの買付申込書を出した人が最優先で売り手と交渉可能。法的拘束力はないので、これを出してキャンセルしても違約金とかが発生するわけではない…が、業者にとっては大迷惑なので信頼関係は損なわれる。
　　

　　契約書の細かい文言に悩まされて残業がかさんでしまいました。例えば接続詞一つとっても、「及び」と「並びに」で意味が違ったり(*1)と、二郎がラーメンではないのと同様、契約書も日本語ではなく契約書語と思った方が良いのかもしれません。意図するのは「曖昧さの排除」なので、いっそ数式やプログラミングと同じものだと考えれば、SEとしては却ってわかりやすいのかもですが。なまじ日本語に見えるせいでどうしてもわかりにくく見えてしまいます。

　　ただ、言うまでもなく契約書を読んで理解するのは重要です。というか契約書を理解せずに物事を進めるのは大変危険です。
　　契約書の条文には自分と相手方の義務と権利を書きます。自分の義務を読み飛ばすと、そこに何が書いてあっても後から文句は言えず、本来なら不要だった面倒な作業をやらされたりする羽目になります。逆に自分の権利をきちんと書かないと、本来ならやってもらえることをやってもらえなかったり、等の不利益を被ります。
　　契約書に書かれていない事項は、法律(民法)に従います…が、逆に法律に反しなければ何をしようと自由ですし、逆に契約書に書かれた条文は、明らかな法律違反でもない限り、民法より優先されます。そして法律は必ずしも自分にとって有利な事を規定してくれてるとは限りません。
　　なので契約書は自分の権利を最大化し、自分の義務を最小化する方向で作るのが大原則。これを極論したのが表題のセリフになります(*2)。逆に自分にとって受け入れ難い条文が入っていて、なおかつそれを外せない契約は結ぶべきではありません。

　　契約書が大事なのは仕事のみにあらず、私生活や資産運用も同様です。むしろ「仕事で契約とか扱わないから自分には関係ないなー」なんて思ってると危険です。
　　よく問題になるのは保険の支払い条件とかでしょうか。がん保険だと聞いて入ったのに、実は保険金が下りるのはがんの中でも一部の重い物だけだった、とか。5,000万円の終身生命保険に入っていたと思っていたのに、実は61歳以降は100万円しか保証されない契約だった、とか。尤も、保険の約款は個人ごとに変えられないので、自分の方から自分に合った保険を探さないといけませんが。今から入る保険に気を付けるのは勿論、加入済みの保険も内容を把握していなければ、一度見直した方が良いと思います。

　　資産運用と言えば、不動産経営でも契約書には注意が必要です。不動産を売買する際、当然契約書を締結しますが、こちらは先述の保険の約款と違い、売り主と買主で交渉して条文を自由に変えられます。だからこそよく読まないと、しれっとこちら側に不利な条文が入れられたりします。
　　かくいう私も、先日マンションを売った時、先方から提示された契約書案の中に、登記関係で「必須ではないが手間と金のかかる手続き」を売り主負担で実施する、という条文があったのを見逃しかけ、危うく数万円の余計な負担を負わされるところでした。幸い、この時は契約書を見てもらった第三者の助言で事なきを得ましたが。自分で知識を付けるのも大事ですが、もっと詳しい人に相談するのも大事だなあ、と思った次第でした。



(*1)…「及び」は小さい単位のグループ分け、「並びに」はより大きな単位のグループ分けに使用する。
　例）「ニンジン及びジャガイモ及び玉ねぎ並びに牛肉及びウィンナー並びに白米及び雑穀米並びにカレールウ」
…なぜ契約書の話なのにカレーの材料かって？だって契約書に書かれてないからって勝手に蛙の尾頭付きとか入れられても困るじゃないですか。

(*2)…ちなみにこのセリフは、昔某法律家から民泊のセミナーを受けた時に聞いた物。決してエフタークの個人的見解ではありません。だからって否定もしないがな！

所有していた区分マンションを1戸売却しました。今月中に決済の予定。

 　　私の場合、資産運用は当面は不動産経営を特に重点的にやっていこうと思っています。複数の物件を買い進めていくに当たり、下記の順番での入手を計画しています。現在、2．まで達成しており、次のステップは3．となります…が、自己資金が必要になるので、それを貯めるのに時間がかかっている状態です。

1. 区分マンション：まずは現金で買える範囲の物を買い、不動産経営に慣れる
2. 自宅：アパートローンの前に、住宅ローンを組む(*1)
3. 一棟物：アパートローンを引き、資産規模を拡大する。これを何棟か買い、支出を上回る不動産所得を得たい。 　

　　今回売ったのは1．に当たる物件です。横浜市内にある20平米程の小さい中古ワンルームで、3年ほど前に460万円で購入。ずっと53,000円/月で貸して回していたのですが、今回3．を購入するために必要な自己資金を作るため、一度現金化する事にしました。不動産経営でよくある「資産整理」です。
　　売却益は100万程でした。不動産が全体的に高くなっていたのと、大規模修繕の外壁塗装で物件の見た目を綺麗にしていた事が幸いした模様。短期譲渡(*2)なので税金が高かったのが難点ですが、今回は市況と流動性を重視。長期譲渡となるにはあと3年持ち続ける必要があるのですが、3年後に同じ値段で売れる保証はないですし、その3年間に「自己資金が足りなくて目当ての物件が買えなかった」という機会費用が発生する可能性もあるので。
　　ちなみに、税金を納めるのは今年度の確定申告後、つまり来年の4月となるため、納税までには1年強の時間があります。この間に納税資金を何かしら運用してもう少し利益を出したいところです。納税の時までに現金化できる事が大前提なので、選択肢は限られますが…。


【所感】
　　オーナーチェンジ(*3)で、ずっと同じ賃借人が住み続けてくれていたため、楽は楽だったものの、貸すだけでは経験や学びという点では今一つでした。まあだからこそ不労所得なんて巷では言われるわけですが。

　　ただ、管理総会に出た(*4)のがきっかけで管理組合の理事をやることになり、これは多少面倒ではあった物の、それなりに勉強になりました。月々の管理費の収支状況を把握したり、保険の見直し等の収支改善を試みてみたり、大規模修繕(*5)の相見積もりを取って、必要な物を取捨選択して実行する、等、色々と試せることがあったためです。特に大規模修繕は、他人のお金で自分の資産の資産価値を上げられる数少ない方法の一つ(*6)です。また、いずれ一棟物を運用する時の練習にもなりました。

　　次の3．については現在物件を探し中。売却益が出たとはいえ、物件を手放してそこからの家賃収入を失ったのもまた事実。早い所次の物件を買いたいところです。勿論、焦って悪い物件をつかんでしまっては取り返しがつかないので気を付けなければならないですが。




(*1)…住宅ローン→アパートローンの順に組むことは可能だが、逆は基本的に不可。不動産経営をやりたいが自宅もほしい！という人は買う順番にご注意を。勿論、自宅に頭金を突っ込むなんてもっての他。

(*2)…不動産を売って売却益があると、税金がかかるのだが、取得してから5年以内に売る(短期譲渡)と、5年以上たってから売る(長期譲渡)に比べ、この税金の額が高くなる。今回の場合、金額差にして約25万円。

(*3)…賃借人が入っている状態で売る事。

(*4)…実際は投資用マンションだからか、総会に出たのが私だけだったので必然的に私がやることになってしまったのだが。

(*5)…外壁や屋根の塗装、水回りの交換、エレベータの交換等。建物の規模にもよるが数100万～1,000万単位のお金がかかる。

(*6)…各部屋の所有者からの修繕積立金が原資となるため。厳密には自分のお金も入ってるが。