所有していた区分マンションを1戸売却しました。今月中に決済の予定。

 　　私の場合、資産運用は当面は不動産経営を特に重点的にやっていこうと思っています。複数の物件を買い進めていくに当たり、下記の順番での入手を計画しています。現在、2．まで達成しており、次のステップは3．となります…が、自己資金が必要になるので、それを貯めるのに時間がかかっている状態です。

1. 区分マンション：まずは現金で買える範囲の物を買い、不動産経営に慣れる
2. 自宅：アパートローンの前に、住宅ローンを組む(*1)
3. 一棟物：アパートローンを引き、資産規模を拡大する。これを何棟か買い、支出を上回る不動産所得を得たい。 　

　　今回売ったのは1．に当たる物件です。横浜市内にある20平米程の小さい中古ワンルームで、3年ほど前に460万円で購入。ずっと53,000円/月で貸して回していたのですが、今回3．を購入するために必要な自己資金を作るため、一度現金化する事にしました。不動産経営でよくある「資産整理」です。
　　売却益は100万程でした。不動産が全体的に高くなっていたのと、大規模修繕の外壁塗装で物件の見た目を綺麗にしていた事が幸いした模様。短期譲渡(*2)なので税金が高かったのが難点ですが、今回は市況と流動性を重視。長期譲渡となるにはあと3年持ち続ける必要があるのですが、3年後に同じ値段で売れる保証はないですし、その3年間に「自己資金が足りなくて目当ての物件が買えなかった」という機会費用が発生する可能性もあるので。
　　ちなみに、税金を納めるのは今年度の確定申告後、つまり来年の4月となるため、納税までには1年強の時間があります。この間に納税資金を何かしら運用してもう少し利益を出したいところです。納税の時までに現金化できる事が大前提なので、選択肢は限られますが…。


【所感】
　　オーナーチェンジ(*3)で、ずっと同じ賃借人が住み続けてくれていたため、楽は楽だったものの、貸すだけでは経験や学びという点では今一つでした。まあだからこそ不労所得なんて巷では言われるわけですが。

　　ただ、管理総会に出た(*4)のがきっかけで管理組合の理事をやることになり、これは多少面倒ではあった物の、それなりに勉強になりました。月々の管理費の収支状況を把握したり、保険の見直し等の収支改善を試みてみたり、大規模修繕(*5)の相見積もりを取って、必要な物を取捨選択して実行する、等、色々と試せることがあったためです。特に大規模修繕は、他人のお金で自分の資産の資産価値を上げられる数少ない方法の一つ(*6)です。また、いずれ一棟物を運用する時の練習にもなりました。

　　次の3．については現在物件を探し中。売却益が出たとはいえ、物件を手放してそこからの家賃収入を失ったのもまた事実。早い所次の物件を買いたいところです。勿論、焦って悪い物件をつかんでしまっては取り返しがつかないので気を付けなければならないですが。




(*1)…住宅ローン→アパートローンの順に組むことは可能だが、逆は基本的に不可。不動産経営をやりたいが自宅もほしい！という人は買う順番にご注意を。勿論、自宅に頭金を突っ込むなんてもっての他。

(*2)…不動産を売って売却益があると、税金がかかるのだが、取得してから5年以内に売る(短期譲渡)と、5年以上たってから売る(長期譲渡)に比べ、この税金の額が高くなる。今回の場合、金額差にして約25万円。

(*3)…賃借人が入っている状態で売る事。

(*4)…実際は投資用マンションだからか、総会に出たのが私だけだったので必然的に私がやることになってしまったのだが。

(*5)…外壁や屋根の塗装、水回りの交換、エレベータの交換等。建物の規模にもよるが数100万～1,000万単位のお金がかかる。

(*6)…各部屋の所有者からの修繕積立金が原資となるため。厳密には自分のお金も入ってるが。